부동산투자회사 설립절차 및 등록요건

1. 부동산투자회사의 개요
부동산투자회사라 함은 자본을 부동산에 투자하여 수익을 내는 것을 주된 목적으로 하여 부동산투자회사법에 의하여 설립된 “주식회사”를 말한다. 당해 법률에서는 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 부동산투자회사를 설립할 수 있다고 규정하고 있다.

2. 회사설립의 특별요건
① 근거법령 : 부동산투자회사법
② 설립방법 : 발기설립만 가능. 모집설립을 금지(설립시 청약인 모집금지)
③ 회사명칭 : 반드시 회사명에 부동산투자회사임을 명시하여야 한다. 부동산투자회사가 아닌 회사는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 상호에 사용할 수 없다.
④ 부동산투자회사의 종류
- 자기관리형 : 자산운용전문인력을 상근 임직원으로 두고 직접 자산의 투자․운용을 직접 수행하는 회사
- 위탁관리형 : 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 기업구조조정형 : 기업구조조정을 위한 매각부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
⑤ 자본금규모 : 설립자본금은 10억원 이상으로 한다. 단, 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 100억원 이상 되어야 한다.
⑥ 설립자본금의 납입방법 : 현금납입만 가능(현물출자 금지됨)
⑦ 발기인 자격제한 : 다음의 자는 발기인이 될 수 없다.
- 미성년자·금치산자 또는 한정치산자
- 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 실형을 선고받은 자
- 금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자
- 부동산관련법률에 따라 벌금형 이상을 받고 집행이 종료후 5년이 경과 않은 자
- 부동산관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자
- 부동산관련법률에 따라 영업의 허가·인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원·직원이었던 자로서 당해 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과되지 아니한 자
⑧ 사업목적 : 다음과 같은 부동산 등에 투자․운용 외의 다른 사업을 겸업할 수 없다.
- 부동산의 취득․관리․개량 및 처분
- 부동산개발사업
- 부동산의 임대차
- 유가증권의 매매
- 금융기관에의 예치
- 지상권․임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득․관리․처분
⑨ 정관작성 : 부동산투자회사의 발기인은 정관을 작성하여 다음 각호의 사항을 기재하고 발기인 전원이 기명날인 또는 서명하여야 한다.
- 목적
- 상호
- 발행할 주식의 총수
- 1주의 금액
- 설립할 때에 발행하는 주식의 총수(상한과 하한을 두는 방법도 가능)
- 자산의 투자·운용에 관한 사항
- 자산평가에 관한 사항
- 이익 등의 배당에 관한 사항
- 본점의 소재지
- 공고방법
- 이사 및 감사의 보수에 관한 기준
- 제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요
- 자산의 투자·운용업무에 관한 위탁계약을 체결하고자 하는 경우에는 그 위탁계약의 개요
- 발기인의 성명·주민등록번호 및 주소
- 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
⑩ 이사의 자격(1) : 다음의 자는 부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.
- 미성년자·금치산자 또는 한정치산자
- 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 실형을 선고받은 자
- 금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자
- 부동산관련법률에 따라 벌금형 이상을 받고 집행이 종료후 5년이 경과 않은 자
- 부동산관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자
- 부동산관련법률에 따라 영업의 허가·인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원·직원이었던 자로서 당해 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과되지 아니한 자
⑪ 이사의 자격(2) : 다음의 자는 특히 “위탁관리”부동산투자회사의 이사가 될 수 없다.
- 자산의 투자․운용을 위탁받은 자산관리회사의 특별관계자
- 자산의 투자․운용을 위탁받은 자산관리회사로부터 계속적으로 보수를 지급받고 있는 자
- 이사로서의 중립성을 저해할 우려가 있는 자로서 대통령령이 정하는 자
⑫ 감사의 자격 : 부동산투자회사의 감사는 공인회계사법에 의한 공인회계사이어야 하며, 다음의 자는 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다..
- 미성년자·금치산자 또는 한정치산자
- 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 실형을 선고받은 자
- 금고 이상의 형의 집행유예의 선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자
- 부동산관련법률에 따라 벌금형 이상을 받고 집행이 종료후 5년이 경과 않은 자
- 부동산관련법률을 위반하여 해임되거나 면직된 후 5년이 경과되지 아니한 자
- 부동산관련법률에 따라 영업의 허가·인가 또는 등록 등이 취소된 법인의 임원·직원이었던 자로서 당해 법인에 대한 취소가 있은 날부터 5년이 경과되지 아니한 자
- 공인회계사법에 의하여 업무정지기간중에 있는 회계법인에 소속된 자
- 공인회계사법에 의하여 직무정지기간중에 있는 자
- 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 자로서 대통령령이 정하는 자

3. 회사운영 특별요건
① 자본금요건 : 초기 회사설립 자본금은 10억원 이상이면 된다. 단, 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 100억원 이상으로 증액하여야 한다.
② 영업인가전 주주모집금지 : 부동산투자회사는 영업인가 전에는 주주 외의 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다. 즉, 건설교통부의 영업인가 후에 아래와 같이 일반인에게 공모하여 주식을 분산하여야 한다.
③주식의 분산 : 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행되는 주식총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. 단, 국민연금관리공단이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 주주가 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행되는 주식총수의 100분의 30 이상을 인수하는 경우에는 일반인에 대한 청약을 하지 않아도 된다.
④ 유상증자 요건 : 부동산투자회사는 그 설립후에 신주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대하여는 발행가액 그 밖의 발행조건은 이를 균등하게 정하여야 한다. 특히, 주식의 발행가액은 당해 부동산투자회사의 시장가치·자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 산정하여야 한다.
⑤ 주식청약서 기재사항 : 부동산투자회사의 영업인가 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 주식청약서를 작성하여 해당 주식을 인수하려는 자에게 제공하여야 한다. 주식의 청약을 권유하는 경우에는 부동산투자회사의 설립취지·투자계획 등 대통령령으로 정하는 사항을 기재한 투자설명서를 그 상대방에게 제공하여야 한다.
- 목적
- 상호
- 발행할 주식의 총수
- 1주의 금액
- 설립할 때에 발행하는 주식의 총수(상한과 하한을 두는 방법도 가능)
- 자산의 투자·운용에 관한 사항
- 자산평가에 관한 사항
- 이익 등의 배당에 관한 사항
- 본점의 소재지
- 공고방법
- 이사 및 감사의 보수에 관한 기준
- 제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요
- 자산의 투자·운용업무에 관한 위탁계약을 체결하고자 하는 경우에는 그 위탁계약의 개요
- 정관에서 존립기간 또는 해산사유를 정한 때에는 그 내용
- 주금납입을 맡을 금융기관과 납입장소
- 최저자본금준비기간후에도 최저자본금에 미달하는 경우 영업인가가 취소될수 있다는 뜻
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
⑥ 현물출자의 요건 : 부동산투자회사는 설립시는 물론이고, 설립후에도 영업인가 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다. 영업인가 후에 현물출자를 하는 경우 그 대상은 부동산에 한하며, 현물출자로 발행하는 주식의 액면총액은 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없다. 한편, 현물출자하는 부동산의 가액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2 이상이 평가하여야 한다. 이 경우 부동산의 평가방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 1인보유한도 제한 : 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 부동산투자회사의 발행주식총수의 100분의 30(1인당 주식소유한도)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다. 만약 주주 1인과 그 특별관계자(동일인)가 위 규정을 위반하여 주식을 소유하게 된 경우 당해 주식의 의결권행사의 범위는 1인당 주식소유한도(30%)로 제한된다. 그 외 건설교통부장관은 이를 위반하여 동일인(주주1인과 그 특별관계인)이 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 6월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다. 다만, 건설교통부장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일부터 1년 이상 1년 6월 이내의 기간을 정하여 1인당 주식소유한도를 초과하는 주식을 처분할 것을 명할 수 있다.
⑧ 상근임원의 겸직금지 : 부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임원·직원이 되거나 다른 사업을 영위하여서는 아니된다.
⑨ 지점설치금지 : 위탁관리부동산투자회사는 본점외의 지점을 설치 할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다.(즉, 페이퍼컴퍼니 형태로 운영할 것)

4. 건설교통부 설립인가
부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 부동산투자회사의 종류별로 건설교통부장관의 설립인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 건설교통부장관은 영업인가 여부를 결정함에 있어서 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다. 한편, 영업인가를 하는 경우에 경영의 건전성확보와 투자자보호에 대하여 필요한 조건을 붙일 수 있다. 건설교통부장관은 영업인가를 한 경우에는 그 내용을 관보 및 인터넷 홈페이지 등에 공고하여야 한다.
① 부동산투자회사가 부동산투자회사법에 적합하게 설립되었는지 여부
② 사업계획의 타당성 및 적정성
③ 신주발행계획의 적정성. 다만, 영업인가일부터 6개월 이내에 발행하는 신주에 한한다.
④ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

<자료출처 : 나무법률합동사무소 ( http://www.namulaw.kr/ )>