네이버 정책상 은행명을 밝히지 못하는 점 양해바랍니다.
안녕하세요. 현재 시중은행 1금융권에 재직중이며 부동산투자자문을 역임하고 있습니다.
동대문 밀리오레 인근(평화시장)쪽에 도시개발사업 진행에 대한 자문을 담당하고 있어 해당 상권에 대한
설명은 보다 정확하다고 생각됩니다.
답변을 드리기 이전에 매입의사는 100% 본인의 판단에 이루어지는 것이므로 신중하게 판단하시기 바라며
선택함에 있어 보다 좋은 판단이 이루어질 수 있도록 자문해 드립니다.
제가 질문자분이시라면 동대문 밀리오레 상가 매입하지 않습니다.
초창기 밀리오레를 시작으로 두산타워 및 거평프레야, APM등이 들어섰을 때는 프리미엄을 엄청나게 붙여
줘도 못살 때가 있었습니다.
그러나 현재 동대문 밀리오레 가보시면 알겠지만 비어있는 호실이 엄청나게 많습니다.
검정색(혹은 빨간색) 천으로 비어있는 호실 가려놓고 거래가 되질 않습니다.
생활문화공간으로 거기에 맞는 이미지와 임대로 들어간 상인들의 수입이 늘어야하지만, 호객행위(삐끼)
들이 판치고 외국인 관광객에게 가격을 바가지 씌우고, 임대료 대비 수입은 계속줄고 인터넷의류시장의
확대등으로 인해 많은 상인들이 떠나간 곳입니다.
상가는 아파트나 기타 주택, 땅과 같은부동산과 달라 시세상승가치를 보고 투자하는 부동산이 아닙니다.
임대수익에 대한 부분을 중점으로 투자가 들어가는것인데, 직접가보시면 알겠지만, 비어있는 곳 많습니다.
그 수치가 점점 올라가고 있습니다.
상가같은 경우 그 층수에 따라 가격이나 여러가지 부분이 달라지지만, 1층같은 경우는 임대인(차주)들이
절대 매각 안합니다.
어느정도 기본적인 유동인구와 수입부분이 일정하게 들어오기 때문이죠.
반대로 생각하면 질문자님께서 상가1층에 목도 괜찮은 곳에서 임대수익이 잘 들어오고 있는데 매각을
하시겠나요??
투자는 반대로 생각하시면 어느정도 길이 나옵니다.
아시는 지인분께서 상가(밀리오레)에 투자를 하라고 하셨는데, 만약 그 분께서 수익이 잘 나온다면 질문자
님께 말을 할까요??
무슨수를 써서라도 본인이 구입합니다.
더 이상 상권이 살아날 기미가 보이지 않고 보합세를 유지하는, 오히려 임대가 안되 가격이 떨어지는 상가에
투자를 하신다는것은 그냥 돈 버리신다는것과 같다고 생각합니다.
분양(매매)면적, 매매가, 다주택 등...세금만 보더라도 많은돈이 나가게 됩니다.
거기에 임대를 놓게되면 임대사업등록을 하셔야하는데, 임대수입에 대한 세금도 붙어버리면....
현재 부동산 경기는 들쭉날쭉한 상황입니다.
더군다나 상가라면 대단지 아파트(1~2천세대 이상) 내에 있는 상가도 분양이 안돼서 분양가대비 40%이상
까지도 할인해서 사라고 홍보를 해도 팔리지 않는 상황에서 상권은 더 이상 살아날 요지가 없고, 정해진
소수 활발한 상권은 매물이 없고, 임대는 되지 않는상황에 세금은 나가고, 임대가 나가더라도 해당 세입자
가 운영하는 점포의 수익이 없어 금방 나가고, 더 이상의 시세상승요인도 보기 힘듭니다.
(시세상승요인은 주변 종로 및 청개천 지역의 재개발이란게 있긴하지만 주변 평화시장만 하더라도 상인들이
어마어마 합니다. 평화시장만 있는게 아니라 광명시장 등이 더 있고 그 뒤에 분식집 구두방 등....엄청나게
많은 상인을 한번에 내보낸 다는것은 말도안되며, 그 많은 사람들 장사할 수 있는 지역 선정해주는데 몇년,
토지 매입하는데 몇년 등...적어도 7년 넘게 걸립니다.)
또한 디자인파크가 건립되면 상권이 더 살아난다고 생각하는 사람들이 있는데, 세계적인 규모이면 다들
디자인파크로 가지 누가 길건너 상권으로 가겠나요?
제 2 롯데월드를 생각하시면 쉽습니다.
2롯데월드 완공되면 근처 상권 전부 죽어버립니다.
현재 롯데월드 인근에 상가나 점포가 많이 없는것과 같습니다.
인맥이나 돈주고 나온 기사나 일반적인 얘기만 들으시다간 낭패볼 수 있습니다.
투자는 신중해야 합니다.
고로, 본인의 경험과 지식으로 비추어 볼때, 밀리오레상가 구입않는게 더 좋다고 판단됩니다.
어느정도의 투자금을 보유하고 있는지는 모르지만 차라리 도시형생활주택으로 투자하시는게 훨씬 좋다고
판단됩니다.
도시형생활주택의 경우, 오피스텔이나 아파트, 빌라, 상가 등과 같이 적용되는 법이 달라 세금이 붙지않습니다.
기본적으로 매입할때 들어가는 취.등록세가 면제가 되며, 매년 내는 재산세, 종부세(종합부동산세), 부가가치세가 들어가지 않습니다.
(단, 조건을 충족시켜야 하지만, 조건을 충족시키에 어려운 부분은 전혀 없습니다.)
또한 도시형생활주택이라 하더라도 인근지역의 특수성을 봐야합니다.
교통여건과 서울 중심지와의 거리, 주변생활녹지, 편의시설 등이 있는데 이것을 파악하여 구입을 하시는게
좋습니다.
(예: 신도림, 영등포 등의 지역으로 직장인들의 유동이 가장활발한 지역에 강남, 여의도, 종로 등의 직장인
밀집지역 중심도시와의 접근성이 좋은 지역)
또한 다주택을 보유하신다 하더라도 그 조건에 맞추신다면 1가구 다주택이 아니므로 기존 주택을 보유하고
있는가운데 분양을 받으시더라도 세금이 붙지않으니 별도로 나가는 금액이 없습니다.
투자의 가장 중요한 부분중 하나가 세금입니다.
실 투자금 대비 임대수익/세금= 실투자수익 입니다.
위에 말씀드렸듯이 투자라는 것은 100%본인의 선택과 판단입니다.
누군가의 권유로 투자를 하신 분들 중 성공한 사람은 거의 없었습니다.
좋은판단 하시기 바랍니다.
답변에 도움이 되셨길 바라며, 부동산투자 및 기타 세금, 금융거래관련에 대해서 궁금하신 점 있으시면 제
아이디 참고하시면 세부사항 기재되어 있으오니 참고하시기 바랍니다.
<출처:네이버 지식검색>